Le cash-out immobilier (OBO immobilier) : transmettre et refinancer son patrimoine immobilier locatif

 

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Le cash-out immobilier est également appelé OBO (owner buy out) immobilier ou refinancement immobilier. 

Il s’agit là d’une opération extrêmement efficace et à forte valeur ajoutée pour des parents :

  • Propriétaires d’un patrimoine immobilier locatif (appartements, maisons, immeubles, murs professionnels),
  • Souhaitant disposer de liquidités afin de realiser leurs projets,
  • Ayant comme objectif la transmission d’un patrimoine immobilier à leurs enfants majeurs,
  • Désireux d'optimiser leur fiscalité (IR et IFI).

Après une analyse patrimoniale approfondie de votre situation, il pourrait s’avérer judicieux de constituer une SCI (société civile immobilière) dont vos enfants deviendraient associés. Cette SCI se porterait acquéreur de biens immobiliers locatifs que vous détenez actuellement en propre. Après étude du dossier, l’un de nos partenaires financiers pourrait accorder un crédit à la SCI pour acheter les biens immobiliers. Le remboursement du prêt sera couvert par les loyers perçus par les biens immobiliers de la SCI.

Grâce à cette opération, vous pourriez transmettre tout ou partie de votre patrimoine immobilier locatif à vos enfants sans payer de droits de donation.
Avec le produit de la vente, vous pourrez réaliser vos projets et/ou verser une partie des liquidités reçues sur un contrat d’assurance vie afin de diversifier votre patrimoine, protéger vos enfants, et accéder à un instrument d’épargne plus souple.

Cette opération pourrait permettre à la famille de ne plus être soumise à l'IFI (impôt sur le fortune immobilière), la SCI ayant recours à un emprunt.

Ce schéma pourrait s'avérer judicieux pour des parents fortement fiscalisés à l'impôt sur le revenu et détenant leur patrimoine immobilier locatif depuis de nombreuses années. En effet, la plus value liée à la vente des biens à la SCI pourrait ne pas être soumise à l'impôt sur le revenu en cas de détention supérieure à 22 ans et aux prélèvements sociaux en cas de détention supérieure à 30 ans. Alors que les revenus fonciers (loyers - charges) actuels perçus par les parents sont fiscalisés à la tranche marginale de l'IR (qui peut atteindre 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

De même, si vous avez hérité il y a peu de temps de ces biens immobiliers, les revendre à la valeur de la succession n'engendrera pas de plus value, donc pas d'impôts.

En résumé, cette opération permet de réorganiser son patrimoine, préparer sa transmisson et optimiser sa fiscalité.

En cas de location meublée, la vente des biens à une SARL de famille pourrait s'avérer intéressante.

Chaque situation est différente et si cela correspond à vos besoins, le cabinet Avenir Finances et Patrimoine pourra vous accompagner, pas à pas, dans la réalisation de cette opération en lien avec les différents intervenants : notaire, établissement financier prêteur, expert-comptable.